中新经纬客户端11月26日电 题：《马光远：446家房企破产终究意味着什么？》

作者 马光远(独立经济学家)

这两天，一个关于房地产职业的报导刷屏：据人民法院布告网显现，到11月20日，房地产开发商的破产数量现已高达446家，均匀每天就有1.5家房地产企业倒地破产。

房地产企业破产这种每年都产生的稀松往常之事，为什么本年引发了咱们巨大的重视。这不过是“压倒骆驼的最终一根稻草的效应罢了”。

在商场下行的状况下，任何风吹草动都会引发商场的过度解读，不仅仅是房地产商场。

其实，即便在房价大涨的年份，房地产企业每年破产封闭的数量也在300家左右，本年相关于2018年同期，房地产企业封闭的数量是有所上升，但全体而言，依然归于正常领域。

房地产企业封闭的状况许多，有些是壳公司，自动封闭，有些是被重组，有些是项目烂尾。真实派组合公式,组合公式,组合公式营困难封闭的并不多。不能由于本年又400多家房地产企业封闭，就据此认为房地产的隆冬到了。

关于未来的房地产职业，我在曾经观念的基础上，再做几点解读：

榜首，只要傍边国房地产企业100强破产封闭比例显着上升的状况下，才能够认为这个商场确实进入了真实的隆冬。

看商场的温度，要看头部企业，至少要看这个职业的100强企业。我国房地产企业100侵占整个房地产企业的比例超越一半挨近2/3，百强企业假如呈现接二连三的封闭，整个商场的温度可想而知。

本年除了极个别的企业，如银亿集团比较大，其他封闭的房地产企业根本是闻所未闻的。

第二，房地产职业的吞并重组一向没有到来，这很古怪。

一个职业开展到平稳阶段，离别高速增加之后，职业的洗牌和吞并重组将成为职业进行自我调整的首要方法。

一些企业在本年如此严峻的调控下依然挑选扛着，为什么？便是赌方针放松之后，职业会迎来新一轮的反弹，警报免除，春去春又来。方针跷跷板周期，让这些企业即便再困难，也会挑选据守，除非资金链现已到了开裂的边际或许现已开裂的。

第三，一些企业对下一波房地产周期有严峻误判，还沉浸在“白银年代”的美梦中。

我在之前的许多文章中，不断着重，我国房地产的下一个周期没有什么白银年代，任何房企挣钱的前史完毕了，职业暴升的周期也完毕了，房地产职业的商场结构、盈利模式以及区域动态和曩昔的周期现已彻底改动。

我却是赞同这个说法：不是房地产职业欠好做了，而是你的房地产观念跟不上年代了。

第四，房地产企业依然有退路。那便是，以价换量，彻底改动对商场未来开展的预期和思想。

咱们估计，跟着年末的到来，许多房地产企业会经过降价的方法冲量，整个商场在年末应该会有全国性的一波降价促销潮。

从上个月国家统计局发布的70个大中城市的房价数据看，70个大中城市二手房价格环比跌落的城市数现已超越了35个。

当二手房价格环比跌落超越50%的恒邦股份,恒邦股份,恒邦股份城市时，意味着商场真实的转折点其实现已到来。这个时分，整个商场的实践价格现已调整了20%左右。

二手房价格的调整会推进新房价格的调整，新房的降价潮是能够推进很多的有实践需求的购房者入市的。

第五，本年房地产商场的调控其实也到了一个“拐点”。

本年前三季度，全国出台房地产调控办法415次，上一年全年是450次，调控的严峻程度超越了预期。

其实，从上一年到本年整个商场自身的调整起伏很大，北京、上海二手房商场房价调整的起伏远高于统计局的数据，商场全体现已彻底降温，房价上涨的预期根本现已打掉，房地产的预期现已彻底反转，除了少量一些补涨的或许房价全体依然偏低的城市，很多的城市出资房地产现已没有太大的收益，也没有多少人炒房。

第六，对房地产企业而言，最大的危险是金融机构对房企融资的管控。

央行7月29日举行的银职业金融机构信贷结构调整优化座谈会 “点名”房地产职业占用信贷资源较多，各类银行要改动传统信贷途径依靠，合理操控房地产借款投进。

央行8月2日又要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续加强房地产商场资金管控。

央行8月25日发布布告，10月8日起新发放商业性个人住房借款中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

假如监管层对房地产融资的情绪不变，2020年，才是大房企最困难的时刻。

我曩昔劝一些开发商认清形势，对商场下一波周期要有正确的知道，但曩昔屡次冒险的成功现已让他们很难听得进去危险的提示。

第七，房地产高杠杆年代完毕了。

我国房地产企业的职业负债率在70%以上，负债率超越80%的企业举目皆是。

这是曩昔房地产高增加年代的干流玩法，但这种玩法自身需求很高的周转，需求“日光盘”等来合作，一旦去库存速度慢下来，一旦房子卖不出去，当即就会面对生死存亡。

第八，购房者怎样解读这个信号？千万不要认为房地产不重要了，房地产作为我国支柱产业的位置至少在很长一段时刻内不会改动。

房地产职业的冷暖触动着我国经济的各种神经，一会儿把这个职业打垮对我国经济的损伤很大，最理性的挑选便是用时刻换空间，而不是人为打破博弈的平衡。

我的预判没有改动，那便是，下一年年头，本轮房地产调整的周期根本告一段落，一线及部分热门城市的房价会迎来一小波反弹，可是，房价像曩昔相同大涨甚至暴升的概率等于零，出资房地产依然要考虑机会成本的问题，可是，这些当地有购房自住需求的其实过完新年就能够重视商场的变化了。(中新经纬APP)